การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ AEC บทเรียนของนักอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในขณะนี้นักพัฒนาที่ดินไทยกำลังวางแผนออกนอกประเทศกันมาก ปัจจัยแห่งความสำเร็จขึ้นอยู่กับอะไร สิ่งที่ต้องระวังก็คือ การบุกตลาดไทยของนักอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ
ในช่วงปี พ.ศ. 2530-2535 นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ของไทยทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ขณะนี้ และนักลงทุนรายอื่นต่างมุ่งไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจีน อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์และอื่นๆแต่อาจกล่าวได้ว่าไม่มีรายใดประสบความสำเร็จกลับมาเลย สาเหตุแห่งความล้มเหลวคงอยู่ที่การขาดพันธมิตรทางธุรกิจที่ดี ขาดการศึกษาตลาดที่ครบถ้วนและดีเพียงพอ
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกาฐมาณฑุ กรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ ซิตี มาตั้งแต่ปี พ.ศ.2550 พบว่าประเทศต่างๆ กำลังก้าวหน้าขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะกรุงจาการ์ตาและกรุงมะนิลา แต่เมืองอื่นๆยังค่อยๆ พัฒนาต่อไป
นอกจากนี้ ได้สำรวจความคิดเห็นของผู้เข้าร่วมประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน จำนวนเกือบ 100 คน ต่อประเด็นความพร้อมในการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (ASEAN Economic Community : AEC) ในปี พ.ศ. 2558 และความเห็นเหล่านี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยพอสมควร
ผลการสำรวจพบว่า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคนี้ ให้ความเห็นว่าเมื่อเทียบสถานการณ์เศรษฐกิจปี พ.ศ. 2553 กับปัจจุบัน56% ประเมินว่าปัจจุบันดีกว่า มีเพียง 7% ที่เห็นว่าแย่ลง ที่เหลือ 36% บอกว่าเหมือนเดิม สำหรับในรายละเอียด ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบรูไน สิงคโปร์ และไทย มองว่าสถานการณ์เศรษฐกิจยังแทบไม่เปลี่ยนแปลง แต่ประเทศอื่นๆกลับมองว่าสถานการณ์ดีขึ้นเป็นหลัก และเมื่อพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจในอีก 2 ปีข้างหน้า คือ ปี พ.ศ. 2557 ส่วนใหญ่ 67% บอกว่าสถานการณ์น่าจะดีขึ้น มีเพียง 4% ที่คิดว่าจะเลวร้ายลง อย่างไรก็ตาม ผู้แทนจากประเทศไทยส่วนใหญ่เห็นว่าจะยังคงเหมือนเดิม
ในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่า 63% คิดว่าสถานการณ์ตลาดดีขึ้นกว่าปี พ.ศ. 2553 อย่างไรก็ตาม ราวๆ ครึ่งหนึ่งของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากบรูไนและไทย คิดว่าสถานการณ์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไร ทั้งนี้ อาจเป็นเพราะสถานการณ์ทางการเมืองในไทย และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของบรูไน ยังไม่กระเตื้องขึ้นนั่นเอง และเมื่อพิจารณาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 2 ปีข้างหน้า คือ ณ ปี พ.ศ. 2557 พบว่าส่วนใหญ่ 66%จากแทบทุกประเทศระบุว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากประเทศไทยยังเห็นว่าตลาดยังจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากนักใน 2 ปีข้างหน้า ในแง่ของความน่าเชื่อถือทางวิชาชีพหากวิชาชีพแพทย์ได้รับความน่าเชื่อถือสูงสุดถึง 100% วิชาชีพอื่นจะมีระดับความน่าเชื่อถือกี่เปอร์เซ็นต์ ผลการสำรวจพบว่า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประเมินวิศวกรอยู่ที่ 80% ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเองอยู่ที่ 77% นักกฎหมายอยู่ที่ 75% และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 68% ทั้งนี้ คงเป็นเพราะอาชีพนายหน้ายังไม่ได้มีการควบคุมอย่างจริงจังในประเทศส่วนใหญ่ในอาเซียนรวมทั้งประเทศไทย
สำหรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากมีการเปิด AEC ในปี พ.ศ. 2558 ปรากฏว่า 62% เห็นว่าน่าจะส่งผลในทางบวกต่อประเทศของตนเอง อย่างไรก็ตาม ในประเทศ เช่น ไทย เวียดนาม ดูเหมือนจะมีความห่วงใยเช่นกันต่อการเข้ามาแข่งขันทางการบริการวิชาชีพจากประเทศอื่นและเมื่อถูกถามถึงความพร้อมในการรับมือกับการแข่งขันใน AEC ปรากฏว่าเวียดนามกลับมีความพร้อมที่สุดถึง 86% จาก 100% รองลงมาคือมาเลเซีย ได้ 72% อันดับสามคือไทย 67% และอินโดนีเซีย 63% บรูไนและฟิลิปปินส์ ดูมีความพร้อมต่ำกว่าเพื่อนคือได้ 58% และ 57% ตามลำดับ
ในทางตรงกันข้าม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่าประเทศไทยจะเป็นเป้าหมายที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่ง ที่ประเทศเพื่อนบ้านจะกรีธาทัพเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย ทั้งนี้ โดยพิจารณาจากว่ากรุงเทพมหานครมีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับกรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮจิมินห์ นอกจากนั้น ในพื้นที่ตากอากาศ เช่นพัทยา สมุย ภูเก็ต และหัวหิน ก็มีต่างชาติสนใจมาลงทุนเป็นจำนวนมากเช่นกัน ดังนั้นนักพัฒนาที่ดินไทยต้องเตรียมพร้อมสำหรับการแข่งขันกับชาติอื่นในสมรภูมิของไทยเอง
ที่มา : โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
